第74章 发家產业（1/2）

没想到徐希直和徐耀伟父子俩居然在大厅聊天，今天可是工作日，这都窝在家偷懒，也太没工作纪律了。

一见吴广毅走进大厅，徐耀伟大声说：“广毅，去美国机票买来了，明天的飞机，4个人，你、我、耀阳和王律师，你通知一下王律师啊。”

赶紧地，吴广毅用徐府的电话通知了王银玲，约好明天机场见面。

“广毅，我们正好聊到地產行业，这一两年，地產的发展不大好，想听听你的意见。”

“徐伯伯，你可太抬举我了，您可是地產行业的老法师，我怎么配在关公门前舞大刀呢。”

徐耀伟在旁边敲边鼓，“广毅，我们就是要听听你作为外行人的意见，別囉嗦，快说吧。”

纳琰对这些不感兴趣，示意了一下，朝女性聊天的地方走去，广毅则坐在旁边的沙发上。

“那我这个外行就隨便说说，说错了也別见怪啊。做地產，卖房子很赚钱。房地產业的两个秘密：一是槓桿，一是土地增值；卖楼就是房企的槓桿。”

“嗨，你不外行啊，详细说说。”徐耀阳笑著说。

“为什么房地產能挣很多钱，因为它有槓桿，可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款。地少人多，造出来就能卖掉。”

“但今年地產楼市不景气啊。”

“五五年江府修改建筑条例，准许建筑物的高度为街道宽度的1.41倍，每层的高度也减至2.74米。目的是鼓励新建筑物向高空发展，以缓解楼宇供应紧张的困境。”

“当年贺大釗投资兴建香江当时最高的大厦——蟾宫大厦。卖楼、分层、分单元出售大厦等经营方法的革新，是香江地產发展史上一个里程碑。

它加速了地產市场的繁荣，也促进了香江经济的迅速发展。”

“一个楼盘，上面住宅，底层商铺。从开发到售完，18个月以內，投入的资產翻两倍，怎么可能不让人疯狂”

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“这几年，整个香江都为了卖楼而热血上涌，去年江府颁布『限制售楼』条例，那就是拿掉最后一根救命稻草，才导致有一小段时间的低潮。”

“经济学有一个理论：租税同源或者说租税替代。

指官方从房价上涨中获得的租金与从企业获得的税收之间是相互替代的，其核心机制是住房价格上涨將通过降低企业利润率进而降低企业上缴税收。”

徐纳琰端了几杯茶过来，一人一杯放在面前的茶几上。

“简单用一句话来概括就是：税负低的地方，地租都特別高；而税负高的地方，地租比较低。”

“香江作为一个免税的自由贸易港，官方庞大的组织系统和公共支出都无法从市场的税收得来，只能以高昂的地租作为支撑的。”

“高额的卖地收入和房地產税负，是香江能够实行低税制的原因之一；也是时至今日，香江能够一直持续维持稳定发展的重要原因之一。”

“所以，我的结论是，香江地价、房租还將继续上升，商业地產出租收入將是家族的万世之基。”

“啪啪啪”徐希直的鼓掌声引得了那边聊天女同胞们的关注。

“还是广毅看得透彻！我们是身入其中，所以“不识庐山真面目”，广毅是跳出圈子，高屋建瓴的提纲扼要，才是真知灼见。”

“我怎么觉得好魔幻啊，一个道士不念经，却去研究什么经济学。”徐耀阳迷惘地说著。

吴广毅哈哈大笑，“所以我不想出家啊，做个在家道士多逍遥自在。”

“啊呸，你自己不学无术，捧著书就要打瞌睡，別人学什么也得你同意？”蒋雅洁恨恨地说，说说就要动手拍打。

“那我们家的纺织行业就没什么前途了？”徐耀伟不甘心地问道。

“不是，纺织行业还是有个十几年好日子过的。主要因为欧美人工高，香江成为价格洼地，產品会大量出口到欧美各国。”

“我认为整个60年代，香江工业发展中，纺织业仍占据重要地位，而製衣等轻工业则迅速发展起来，並贏得国际地位。”

吴广毅转头看向徐耀伟，“现在纺织工人每天收入多少，普通工人和熟练工人。”

徐耀伟低头想了一下说：“普通工人3-4元，熟练工人7-8元。”

“呵，每天工作10小时以上，收入不足1米刀，在欧美，工人能把老板吃了。也就是香江有廉价劳动力。”

徐耀阳忍不住插了一句话，转头看向广毅。

“广毅，我们刚来香江，你说这纺织行业还能不能进去了？”

“我觉得纺织业和成衣业虽然庞大，但哪怕做到顶级，每年盈利也不会有400万。”