第343章 刚富了，又穷了（2/2）
“我听说你打算还银行的7.5个亿，重新批贷，我看根本不必，信贷政策现在已经大大放宽了，当然，你在重庆是不好谈的，要到金融政策领先的上海去谈。”
“你最应该做的事，是在上海买下一块地，盖总部。”
“在上海拥有了集团总部，比单体公司具有更高的市场认知度，有助于形成品牌矩阵，你的产品可以有更高的附加值。”
“经济方面我也给你算笔账，你有了上海总部和固定资产，就可以和上海的银行谈集团授信，授信融资可以不看抵押物，更注重你的财务状况和信用，成本能够降低1.5-2个百分点，并且更灵活，后续还可以通过资产来动态增加授信，对你的房地产发展也会很有帮助。”
陈学兵听到这里有些恍然。
重庆有政府帮忙，他理所应当觉得在重庆办贷款应该是最好的，没想到他竟然也有信息差。
“拿钱买地还能增信贷款，如果真的行得通，可以干。”
陈学兵立马肯定了这个提议。
上海如今的地价行情他倒是知道，楼市正在复苏，市中心的几个区，公共设施用地c2类（商业金融业用地），地块成交价五万每平米起步，上至十几万。
按八万一平米算，十亿拿下12500平。
按照办公楼普遍容积率5.0，建筑覆盖率25%计算，每层2500平，可以盖25层，每层挑高可以干到4.5米。
112.5米.
好像有点矮了。
后世很多高层小区为了不突破百米超高层住宅的特殊验收标准，就是卡着百米以下
难不成他的总部大楼就比那些高层住宅高十几米？
他想了想，问道：“上海有没有总部建设的优惠政策？”
武捷思沉吟了一下，道：“我可以帮你问问不过即使有，也肯定比较偏，sh市中心也就七个区，这七个区加起来还没一个闵行大，现在即使加上浦东的陆家嘴，也没多大地方，这些地方的地价太贵了。”
陈学兵也有些感慨地点头。
当初在重庆江北买的商业地，三万五千多平方才6800万，一平方算下来2000不到，2.5的容积率，每平方楼面价八百块钱，三千多的建安费比楼面价还贵好几倍。
而上海的商业地，容积率虽高一倍，算下来楼面价却1.6万一平方，足足比江北贵了20倍，建安费反倒成了次要矛盾了。
虽然江北现在还是个大农村，没有显示出它的商业价值，但也足够衬托上海滩的寸土寸金。
陈学兵咬了咬牙，还是说道：
“我要盖就盖地标，至少要两百五..六十米，不过现在手里的钱有限，顶多只有10个亿拿地，要做超高容积率和超高层建筑，恐怕也还得谈。”
他说到两百五，感觉有点不好听，又加了十米。
武捷思眼睛都瞪大了：“这么高？？你总部才多少人，能用得完？你即使要建地标.建个两百米就很高了吧？”
“用不了可以先出租嘛。”
陈学兵咧了咧嘴，很熟稔地说道：
“从手续的角度来讲，建筑超过100米就是个坎，防火标准和结构审查都要提高。
“实际从结构角度来说，60米以上的建筑就必须采用框架-核心筒结构体系。
“200米又是一个坎，核心筒占比要超过28%，200-280米，是核心筒效率的最优区间，所以280米是超高层建筑的黄金高度，成本效益比最高。
“再往上走，核心筒就需增厚至100-120cm以抵抗风荷载和地震力，钢材用量陡增30%以上，同时抗震等级升至特一级，还要增加巨型柱和阻尼系统，还有百米的超深地基，成本是非线性的提升。”
“从成本上来讲，280米以内的建筑可以控制在每平米8000块以下，从工期上讲，一年半到两年可以完工。”
“超过300米的建筑工序就完全不同了，还要做很多抗压实验，成本每平米要高好几千，完工时间至少要两年半以上。”
“400米又是另一道坎，成本巨幅增加，建设成本要超两万五，维护成本高60%，能耗高25%以上，工期少说要四年。”
武捷思听完，十分惊讶：“陈总还对这方面有这么深的了解？”
陈学兵笑了笑：“这是我的老本行。”
其实他干土建，造的都是小碉堡，不至于了解这些，不过老头子生前对高楼很感兴趣，认为那是国家富强的标志。
实际上前世2021年前后国家就限制150米，禁止500米以上建筑，认为安全问题过大，运维成本过高，也容易烂尾，造成资源的巨额浪费。
重生以后，他还挺想造一个这样的超级地标，超过台湾101大厦（508米），与上海中心大厦（632米）比肩。
但以现在的情况，要干个260米，60层，少说也是15万平的建面，12亿以内建安成本。
装修就没上限了，500一平能做，5000一平也能做。
他是不想修个土碉堡的，要满足他的想法，不得两千以上的豪华型？
再加上办公用品.又是几个亿。
加上拿地成本，三四十个亿，足够让他刚要富裕的钱包重返赤贫了。
还想什么五百米，干一半都够呛了。
武捷思听到260米就已经觉得这位陈总心够大的了，更不知他心中的豪横装修规划，赶紧回归了主题，道：
“你要考虑最根本的用途问题，如果有十个亿，不如先买一栋楼，既能立即投入使用，又可以增信。”
陈学兵摸了摸下巴：“也行。”
他虽答应，但已起心动念，怎会如此妥协。
他想的是以时间换空间，买栋小的，造个大的。
“那么有个总部，我就说第二了，总部职能变更。”
“目前你的总部基本是你的私人管家，企业发展到你这一步，早就该变了。”
“财务部门应该拆分职能，要设立计划部和资本运营部，还得有业务子中心，地产、科技、金融要宏观研究板块战略与子公司协同，避免业务孤岛。”
“建立市场外联中心，可以统一品牌输出。”
“把行政和后勤整合为行政事务中心。”
“咝”陈学兵打断：“我一向是比较放权子公司的，也崇尚扁平化管理，总部这么加机构，不利于子公司独立性，也不利于我的直接决策。”
这个公司是靠他的决策成长到现在的，直接对接子公司领导甚至是部门负责人，也是他的工作习惯。
武捷思听到这话，脸上却逐渐扬起若有意味的笑容。
“你是把自己当皇帝了吧？”
“还是个明皇帝。”
“你要不要听我跟你讲讲明皇帝的故事？”
(本章完)